您好！我是一名物業保安員，每天服務和面對的就是小區的業主，也經常會幫助他們調節一些鄰里間的或與物業間的小矛盾。較近這段時間，由于供暖季的到來，物業公司跟業主之間經常發生與供暖相關的糾紛，有時候業主就會找到我，跟我抱怨。編輯老師，您能給我舉例分析一下相關內容嗎？
您好！又到供暖季，這一關乎千家萬戶“溫暖”的民生話題，受到各方關注。供暖糾紛案件雖然數量不大，標的額也普遍較小，但涉訴雙方的矛盾往往很深．，一方面，業主因反應供暖問題后得不到滿意結果，對供暖公司產生不滿而不交納供暖費；另一方面，供暖公司長期收不到供暖費，企業的經營發展遇到一定的困難，無心提高服務質量。隨著雙方矛盾的積累，較后不得不訴至法院。在以往的審判實踐中，出現過一方當事人消很應訴、拒不履行判決的情況，造成了時間和訴訟成本的巨大浪費。因此，對于這些事關“民生”的“溫暖”1、問題，采取一判了之的方式，不僅無法從根本上化解矛盾，還有可能讓矛盾進一步激化。所以，我們可以依托多元化解機制，逆向追溯糾紛源頭，編織多元化解糾紛“網絡”，力爭實現供熱部門積很履責和業主主動交費的雙贏局面。下面，我就幾個常見的糾紛案件，對相關法律問題進行介紹。
張女士從葉女士手中購得一套二手房，在其攜帶房本去交納供暖費時，供熱部門以這套二手房存在歷史欠費為由，拒收張女士供暖費。張女士遂將供熱公司訴至法院，要求供熱公司收取房屋過戶之后的供暖費用。
庭審中，供暖公司辯稱：涉案房屋已經欠費多年，供暖公司不了解房屋產權變更的具體情況；張女士應該提供房屋買賣合同、原房主身份信息情況以及雙方對所欠供暖費由誰交納的相關約定。后經法院審理，判決供熱公司應該按照張女士取得房本的時間為節點，收取相應時問段的供暖貲，并按約定的時問供暖。
釋法：
供暖部門收取供暖費的對象是業主而非房屋，產權發生變更后，新業主攜帶房本前往供熱部門交費，供熱部fJ應該收取新房主的供暖費。對于歷史欠費，供熱部rJ可以另行起訴原房主追索。另外，在購買房屋時，新舊房主應該對各項費用，如物業費、供暖費是否結清進行確認。對未結清費用，雙方應明確約定由準來負擔并及時交割各項手續，l司時，還應妥善保存房屋買賣合l司。
邢某與小區物業公司簽有《房屋供熱合同》，但邢某連續三年未交供暖費，物業公司遂將邢某訴至法院，要求邢某補交供暖費并支付滯納金。邢某辯稱：自己不交供暖費的原因是供熱溫度不達標，室內溫度只能達到]4℃至15℃，在客廳還需要穿羽絨服；自己曾多次致電物業要求維修，修理后仍未解決問題。法院經審理認為，室內溫度是業主評價供熱質量的一個主要標準，溫度是否達標一般有兩種判定方法：一是由供熱單位測溫；二是由第三方測溫機構根據《住宅采暖室內空氣溫度測量方法》對室溫進行檢測。，庭審過程中，邢某未能提供相關證據，證明其室內溫度不達標。后經法院調解，雙方以邢某支付供熱費用，但免去滯納金的方式達成一致調解意見。
釋法：
由于供熱單位起訴業主追索供暖費的時問多在非涉訴供暖季，涉訴供暖期問的實際溫度很難還原。業主白行測溫所形成的證據受到時問、空問、技術水平的影響，很難被法院采信；另一方面，供熱單位出于自身經營的考慮，一般不愿主動承認供暖溫度確實不達標。在訴訟過程中，法院可能會基于大部分業主所反映的問題，對在供暖季起訴的案件進行實地凋查、勘驗，但由于訴清期問均不是糾紛涉及的供暖季，很難真實還原涉案供暖季的實際情況，所得的數據只能作為法院審理案件的參考，而不能直接作為認定溫度不達標的依據。
劉某是某小區的業主，該小區供熱的熱力中心在試水時，劉某家中無人，結果地面漏水損壞了裝修和家具，同時給樓下住戶造成損失。劉某向熱力中心索賠無果遂訴至法院，清求熱力中心予以賠償。劉某訴稱：其與某熱力中心簽訂的《供熱采暖合同》中約定，供熱前進行供熱系統充水、試壓、排氣及試運行等工作時，應當提前7日在住宅單元門口或電梯口等明顯位置張貼通知，告知業主；自已從未看到過該熱力中心張貼通知，所以對方有責任賠償自己的損失。
熱力中心辯稱：在試水前，該熱力中心已按合同履行了告知義務，劉某自己未按通知要求在試水期間留人，且劉某明知暖氣片排氣閥損毀卻未及時報修，未盡到管護義務，因此劉某應自行承擔漏水造成的損失。
在庭審過程中，熱力中心向法院提交了其在單元樓門口和小區宣傳欄張貼試水通知的照片。較終，法院認定熱力中心盡到了告知義務，劉某因漏水所受損失，熱力中心不承擔責任。
釋法：
暖氣跑水導致家中被淹，需要根據不同情況區別對待。因供暖單位未盡到告知義務，業主的財產損失應由供暖單位承擔。如果供暖公司已經通知業主，而業主家中沒有留人，造成的損失應由業主自行承擔。如果業主家中留人，發現暖氣跑水，供暖公司沒能及時處理，造成損失進一步擴大，供暖單位需要承擔一定責任。如果供暖設施因為質量或安裝問題引發跑水造成糾紛，業主可以向供暖設施銷售者、生產者和安裝者索賠。如果業主未經供暖單位同意，擅自拆、改室內采暖設施，一旦發生問題，則與供暖單位無關。如果供暖設施漏水是由于業主未及時報修或者使用不當所致，業主需承擔相應的責任。
伊某連續3年未交納供熱費，物業公司反復催要無果后，將伊某訴至法院，清求法院判令伊某交納供熱費用。伊某稱，自己不交納供熱費的原因是原告主體不適格。伊某認為，自己當初是和房地產公司簽訂的供暖合同，沒有跟物業公司簽過供暖合同。物業公司起訴供暖費欠款的依據是自己與房地產公司所簽的商品房預售合同，所以物業公司無權起訴自己。
法院經審理查明，該小區物業公司與房地產公司簽訂過供熱系統投資運營合作協議，由物業公司提供供暖服務。法院審理認為，并非只有在簽訂紙質合同后才成立合同關系，只要供熱一方提供了供暖服務，業主接受該供暖服務，兩者之間就建立了事實上的供用熱力合同關系。伊某雖然沒有與物業公司簽訂過書面供暖合同，但物業公司為伊某提供了供暖服務，伊某享受了供熱服務，兩者就建立了事實上的供用熱力合同關系，故判決伊某向物業公司支付供熱費。
釋法：
根據法律規定，供熱單位只需要和業主具有事實上的法律關系，供熱單位即具有原告主體資格。對于被告適格的問題，根據法律規定，主要分以下幾種情形：1．供熱方與單位或個人簽訂供熱合同的，應以該單位或個人為被告。2．供熱方與單位或個人簽訂供熱合同，采暖個人與所在單位解除勞動合同關系或調出該單位的，如所在單位未與供熱方解除供熱合同或該供熱合I司未終止的，應以采暖單位為被告；如所在單位與供熱方解除供熱合同或該供熱合同終止的，則應以采暖個人為被告，采暖個人死亡的，以其共同居住人為被告。3．供熱方與單位或個人未簽訂供熱合同，但長期存在供熱關系，應認定雙方存在事實上的合同關系，以實際采暖單位或個人為被告。采暖個人無工作單位的，應以采暖個人為被告。
七年不交供暖費用法院認定未過時效
張某是北京順義某小區的業主，他連續7年沒有交納過供暖費用。該小區物業公司向張某催要供暖費未果，遂將張某訴至法院，請求法院判令張某支付供暖費。張某則辯稱：自己確實已經7年沒交過供暖費了，這期間物業公司也一直沒向他催要過，現在物業公司突然向法院起訴，雖然合乎事實，但已經過了訴訟時效。
法院經審理后認為，只要供熱方持續向業主主張權利，訴訟時效期間便會重新計算。故小區物業公司的訴訟請求未過時效，判決張某向物業公司支付7年的供暖費。
釋法：
我國《民法總則》百九十五條規定：訴訟時效因權利人向義務人提出履行清求而中斷，中斷之后，訴訟時效期間重新計算。由于供熱單位是社會公用企業，其供熱義務來源于行政規章和國家政策，并非只基于合同約定，因此供熱合同具有公共服務性和強制履行性的特點，同時由于整體供熱的技術限制，在業主拒絕交納供熱費時，供熱方難以采取停止供熱的方式來行使合同履行抗辯權，處于主張權利的不利地位。鑒于此，只要供熱方不是明顯怠于行使權利，一般認定其在持續主張權利，未很過訴訟時效。
李某所購買的一套房子因買后一直閑置，他連續3年都未交納供暖費，供熱公司在多次催討未果后，將李某訴至法院。張某辯稱，自己沒在此處居住，也沒有享受到供熱服務，因此供熱公司讓自己交納供熱費用是沒有理由的。
法院經審理認為，張某居住的小區采取的是集中供暖的方式，無法辦理暫停供暖，故張某應該向供熱公司全額交納供暖費。
釋法：
房屋長期無人居住，房主要不要交納供熱費用的問題，要看房屋是否屬于分戶獨立采暖。在實行分戶管理的情況下，住戶可以在每年9月30日前提出申請并經雙方協商一致后停暖。需要注意的是，停暖后并不意味著住戶便可完全不交納供暖費，住戶仍需按總供暖費的60%交納基礎供熱費。在采用集中供暖的情況下，由于技術限制無法辦理暫停供暖，住戶不能以無人居住為由拒絕繳納供暖費。